Ипотека в иностранной валюте что делать. Ипотека в валюте – что делать рядовому гражданину? Требования к помещению

Последние серьезные изменения в экономике страны сильно сказались на благосостоянии граждан. Особенно это отразилось на частных лицах, взявших ипотеку в валюте.

Система ипотечного кредитования имеет многочисленные программы в банках на различных условиях. Клиентом могут выбирать не только вариант, срок займа, объем первоначального взноса, но и валюту, в которой будет исчисляться ипотека.

Особенности валютного кредита

Любой кредит несет в себе риски, которые берет на себя заемщик. Несмотря на это каждый вид займа имеет определённые недостатки и преимущества.

Почему в последние годы были так популярны валютные ипотечные кредиты?

Преимущества кредита в иностранной валюте:

• возможность выбрать любую валюту: доллар, евро, швейцарские кроны, йены;
• ставки ниже, чем в рублевых;
• при укреплении национальной валюты стоимость кредита уменьшается.

Основным существенным недостатком такой системы является значительное увеличение объема кредита при резком падении рубля. Если ипотека берется на длительный период, то существует большая вероятность столкнуться с такой ситуацией. Ч

Чще всего валютная ипотека берется в период стабильности или роста экономики. Незначительные изменения в курсах не сильно сказываются на выплатах.

В условиях стабильной экономики валютная ипотека выбирается по причине меньших затрат. Даже при определенных скачках курса общий объем переплат по кредиту значительно ниже, чем в рублевом аналоге. Это делает популярным данные займы.

Падение курса рубля. Последствия

Но значительное падение рубля в 2014 году, сделало ипотеку в валюте самоубийством. Большая часть займов была взята при курсе около 30-34 рублей на 1 доллар. В январе 2015 года американская валюта перевалила за 70 рублей. Даже при стабилизации рубля на сегодняшний день до курса 1$=53 рубля, ежемесячные выплаты по кредитам стали непосильной ношей.

Проблема займов в иностранных денежных единицах встала для частных лиц очень острой. Граждане, чья ипотека в валюте, не знают, что делать. Как и при возникновении любой ситуации, связанной с неплатежеспособностью заемщика, необходимо незамедлительно обратиться в банк с соответствующим заявлением.

Несколько вариантов решения проблемы

Решением конкретной ситуации может стать несколько вариантов. К первому относится увеличение периода кредитования. В этом случае идет перерасчет стоимости всей ипотеки, ежемесячный платеж уравнивается до размера равному кризисного курса (по отношению к рублю).

При этом общий размер переплат значительно возрастает. Невозможен пересмотр периода, тогда когда ипотечный кредит изначально был оформлен на максимальный срок.

Вторым вариантом решение проблем с кредитом является рефинансирование. В этом случае необходимо перевести валютный займ в рублевый. Такой способ актуален для лиц, зарабатывающих в рублях.

Для этого придётся пройти все процедуры, связанные с оформлением ипотеки повторно: начиная от сбора справок, заканчивая оформлением страхования и расходами по оформлению.

Совершить рефинансирование не всегда возможно. Оно не оформляется для строящихся домов. Кроме того, такое переоформление часто не решает проблему значительного увеличения стоимости ипотеки.

Для жилищной ипотеки в валюте, третьим вариантом, что делать, могут стать кредитные каникулы. Это отсрочка платежей на определенный период. В установленный банком срок оплачиваются только проценты, сами выплаты не производятся. Такая ситуация помогает при реальных финансовых проблемах, таких как увольнение с работы.

В некоторых случаях за период каникул отечественная валюта может укрепиться и тогда выплаты значительно уменьшаться. Но такое развитие событий маловероятно.

В любом случае не стоит оставлять решение проблемы на самотек и накапливать долги и штрафы. Длительное неисполнение обязательств по любому кредиту ведет к обращению банка в суд и продаже недвижимости с торгов.

Государственные меры

Сложившаяся ситуация на ипотечном рынке требует решения не только на уровне банка и клиента, но и на государственном. Для решения вопросов по ипотеке в валюте, что сделало государство?

Данная ситуация не первый месяц рассматривается как Центральным Банком, так и Государственной Думой. Особенностью поиска выхода, является учет интересов, как заемщиков, так и кредиторов.

Одним из предложений, выдвинутых от государства, является реструктуризация ипотечных кредитов по иному курсу валют. Выдвигается предложение по усреднённому значению в 40 рублей за один доллар. Это не устраивает обе стороны.

Банки ссылаются на тот факт, что их клиенты не воспользовались возможностью реструктуризации после прошлого кризиса с 2009 года. Многие клиенты уже имели представление о рисках валютного кредита. Часть банков говорят о тяжелой ситуации в работе учреждений, если данная реструктуризация будет осуществлена.

Заемщики также не находят такой вариант решением проблемы. Даже при таком фиксированном курсе возрастет общий объем всей кредитованной суммы. Она значительно отличается от той, что предполагалась изначально при заключении договора.

По ипотеке в валюте последние новости связаны с отклонением в мае законопроекта о реструктуризации кредитов. Проект обязывал банки осуществлять перевод займа из валюты в рубли по заявлению клиента в течение 30 дней.

Курс должен был определен датой заключения договора. То есть пересчет осуществлялся бы по тому уровню российского рубля по отношению к иностранной валюте, который был зафиксирован к моменту документально оформленного ипотечного кредитования. Процентная ставка должна была не превышать 12,2% в год. Запрещались бы штраф за просрочку.

Данный законопроект по ипотеке в валюте Госдумой, по последним новостям, был отклонен. Этот вариант решения проблемы не учитывал интересы финансовых учреждений. Изложенные пункты могли принести серьезные убытки для банков, что могло вызвать бы дальнейшие проблемы в финансовом секторе.

По факту конкретных решений, связанных с изменениями условий валютных ипотечных кредитов, государством не выработано. Но невмешательство и оставление положение дел на нынешнем уровне не позволит само собой решить проблему.

Высокий курс валюты не дает клиентам банка возможности в полной мере оплачивать ежемесячные выплаты. Реализовывая квартиры должников на торгах, банки не смогут окупить весь объем кредита. Поэтому решение данного вопроса напрямую зависит от государственного урегулирования.

Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел - по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как тут лучше поступить? Как снизить риски, не потерять жилье и уменьшить расходы по ипотеке? В этих вопросах попробовал разобраться « ».

Пожалуй, самый очевидный способ покончить с валютными рисками – перевести ипотечный кредит из долларов или евро в рубли.

Переход на рубль
На сегодня перевести кредит в рубли очень даже возможно, если прибегнуть к инструменту рефинансирования, ведь подобные программы предлагают многие банки и условия по ним вполне лояльны – совсем не так, как это было в кризис 2008-2009 гг., когда российский рубль дешевел так же быстро и стремительно, как в нынешнем году.

Продукты, позволяющие перекредитоваться из одной валюты в другую, есть, например, в Сбербанке, МТС-Банке, ВТБ 24/Банке Москвы, БАНКЕ ИТБ, Альфа Банке, банке DeltaCredit, банках, работающих по стандартам АИЖК, и многих других. А средняя ставка по таким программам, по данным Дины Орловой, ведущего эксперта по кредитным продуктам ИА «Банки.ру» , составляет 12-14% годовых. «Прочие же условия программ рефинансирования не сильно отличаются от условий по стандартным ипотечным продуктам: срок кредитования достигает 30 лет, а первоначальный взнос начинается от 10-20%», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . Но есть и программы без первоначального взноса. Например, в банке DeltaCredit такой кредит можно получить при условии страхования финансовой ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При этом срок кредитования ограничен 25 годами, а базовая ставка в рублях составляет 12%, но если воспользоваться опцией «Назначь свою ставку», то проценты можно снизить до 10,5%, для этого нужно внести единовременный платеж в размере 4% от суммы кредита.

Также за рефинансированием без первоначального взноса можно обратиться в БАНК ИТБ, причем там тоже есть возможность снизить ставку – максимум на 4% п.п., заплатив взнос в размере 1,9% от суммы кредита. А вообще, как сообщает Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным БАНКА ИТБ , проценты по кредиту по условиям программы «Рефинансирование» составляют от 11,6 до 12,15% годовых в зависимости от срока и суммы займа.

Но самые низкие ставки при рефинансировании на сегодня предлагает АИЖК, где с апреля 2013 года работает программа «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». «Сейчас проценты по ней начинаются от 8,4%, а минимальный первоначальный взнос - с 10% при залоге квартиры и с 40% при залоге жилого дома с земельным участком. При этом ставка может быть снижена на 0,2 – 0,9 п.п., если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек. И надо отметить, что при расчете максимальной суммы займа учитывается текущая стоимость предмета залога, а не устаревшие данные договора купли-продажи, что тоже позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется», - рассказывает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК , добавляя, что по данной программе агентства можно перекредитовываться не более двух раз.

Таким образом, рефинансировать валютный кредит представляется весьма разумным: «Можно получить новый график платежей в рублях; тогда заемщик будет точно знать, какую сумму надо оплачивать каждый месяц и не будет нервничать, читая биржевые сводки об изменении курсов валют», - говорит Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость» . Однако такое решение необязательно будет правильным.

Нюансы рефинансирования
Прежде всего, надо понимать, что рефинансирование – это фактически получение нового кредита на закрытие старого, сопряженное с определенными хлопотами и затратами. Придется заново делать , оформлять и перерегистрировать закладную в Регистрационной палате, оплачивать соответствующие комиссии банков, если они предусмотрены, страховаться и т.п. Например, в банке DeltaCredit при рефинансировании нужно оплатить:
- оценку, что обойдется в 3 000 руб.,
- оформление и регистрацию новых договоров (кредитного и залогового), что обойдется в 20 500 руб.,
- конвертацию, ведь новый кредит в рублях будет погашать старый - тот, что в валюте; здесь платеж зависит от суммы долга,
- страховки по тарифам страховых компаний.

«К тому же при рефинансировании заемщик, фактически оформивший второй ипотечный кредит, во-первых, теряет возможность получения налогового вычета при выплате ежемесячных платежей (такая налоговая льгота предоставляется лишь раз. – от Ред.), а во-вторых, снова гасит не столько долг, сколько проценты, ведь при аннуитетных платежах структура взносов такова, что первое время большую их часть составляют проценты, а на погашение основного долга идет незначительная сумма», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. Для сравнения, если валютному кредиту уже 7-8 лет, то как минимум 10-15% ежемесячного взноса все-таки идет на погашение основного долга.

В итоге, чтобы эффект рефинансирования получился положительным, и все дополнительные расходы, потеря налоговой льготы и менее выгодная структура ежемесячных платежей не свели его на нет, ставка по новому кредиту должна быть ниже, чем по старому. «К перекредитованию имеет смысл прибегать, если разница в ставках по валюте составляет более 2%, а в рублях - более 3%», - уверяет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка . Но сегодня ситуация такова, что проценты по новому рублевому кредиту вряд ли получатся ниже, чем по старому валютному. «Скажем, кредит в долларах, полученный 8 лет назад по ставке 11-12,5%, сейчас можно рефинансировать в рубли по таким же ставкам. То есть взнос по новому кредиту будет такой же, как при конвертации долларов в рубли по старому займу. Рефинансируя такой кредит, фактически лишь фиксируешь его в рублях по нынешнему курсу», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк), правда, при этом, возможно, теряя на обязательных платежах, связанных с перекредитованием.

Валютные ожидания: если рубль вернется…
Получается, что ответ на вопрос: «Рефинансировать или не рефинансировать валютный кредит?» зависит от того, что ожидается на валютном рынке. И тут кроется главная проблема: строить какие-либо прогнозы сейчас, когда на курс рубля влияют не только экономические факторы, но и политические, очень сложно. Пока еще рубль не обесценился так серьезно, чтобы валютная ипотека стала невыгодной. «Ситуацию пока рано характеризовать как плачевную. Валютные колебания происходят в достаточно непродолжительном временном периоде, поэтому «хоронить» рубль еще не стоит», - считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина» . И те, кто верит в рубль, сейчас, напротив, стремятся заключить кредитный договор в валюте: «В это сложно поверить, но есть такие заемщики, которые считают, что именно сейчас, на пике девальвации, выгодно брать валютные кредиты, потому что потом, когда ситуация стабилизируется, на одном только росте рубля можно будет значительно сэкономить», - рассказывает Наталья Коняхина (СМП Банк). А ведь кроме этого, сейчас есть возможность взять валютные кредиты на акционных условиях – такие программы действуют во многих банках. Например, в СМП Банке ставки по валютным кредитам начинаются от 8% годовых. За счет этого выгода может быть еще больше.

Но, конечно, если падение национальной валюты продолжится и к тому же будет резким, то многие валютные заемщики, особенно те, что брали кредит 7-8 лет назад под 11-12% годовых, без рефинансирования могут существенно потерять. Но, впрочем, самый плачевный сценарий сегодня кажется гораздо менее вероятным: «Судя по заявлениям наших известных экспертов, рубль уже не будет так сильно падать, как падал месяц назад, наоборот, через некоторое время, он может несколько укрепиться. И если отталкиваться от этих данных, то сейчас не самое лучшее время для рефинансирования», - говорит Екатерина Чекризова («Релайт-недвижимость»). «Потенциально курс доллара может вернуться на уровень 31-33 рублей за доллар, но, когда это произойдет и произойдет ли вообще, сказать со 100%-й уверенностью невозможно», - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» . С такими прогнозами перекредитование выглядит совсем невыгодным.

Однако ни один эксперт не дает никаких гарантий. Поэтому валютным заемщикам, конечно же, надо внимательно следить за ситуацией. Но даже если нервы сдают, валютные игры совершенно надоели, и поэтому решение о рефинансировании в рубли принято окончательно, то все равно с обращением в банк стоит повременить: «Для оформления нового кредита нужно выбрать правильное время, и лучше подождать локального ослабления доллара. Хотя затягивать с рефинансированием тоже не стоит, так как в нынешней ситуации могут вырасти ставки по рублевой ипотеке», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP . И тем более не стоит тянуть тем заемщикам, для которых ежемесячный взнос с падением курса рубля стал неподъемным, и с помощью перекредитования они хотят лишь увеличить срок ипотеки (такое ведь тоже возможно), тем самым сократив свой платеж.

Осторожный подход
«Наиболее благоприятная ситуация для заемщика, прибегающего к рефинансированию ипотеки, складывается, если банк-кредитор соглашается на изменение валюты по кредиту (то есть происходит рефинансирование в рамках одного банка), - объясняет Светлана Сурина, начальник управления разработки розничных кредитных продуктов ОАО «МТС-Банк». При перекредитовании в иной кредитной организации (не той, которая выдавала ипотечный кредит) ситуация может поменяться коренным образом: например, заемщик может столкнуться с ограничениями, выдвигаемыми последующими кредиторами».

Если рефинансироваться не в том банке, где оформлена старая ипотека, а в другом, то, как предупреждает Михаил Гольдберг (АИЖК), придется снова подтверждать свою платежеспособность, собирая справки о доходах, и если доходы «серые», то ставка по новому кредиту будет выше. Оформят же его только в том случае, если недвижимость (предмет залога) будет удовлетворять требованиям нового банка. И к примеру, многие кредитные учреждения не готовы рассматривать квартиры с незаконными перепланировками или первичное жилье. «Кроме того, согласно требованиям большинства банков рефинансировать получится лишь те кредиты, задолженность по которым не превышает 70% от стоимости объекта залога», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А например, в нашем банке, клиент, который желает перекредитоваться, не должен допускать просрочек по старому кредиту за весь последний год, и срок жизни ранее предоставленного кредита к моменту рефинансирования должен быть не менее 9 месяцев», - сообщает Евгений Прошин (БАНК ИТБ). Аналогичные требования есть у всех банков, и если они не выполняются, рефинансирование становится невозможным.

И тогда для сокращения валютных рисков остаются лишь другие способы, о которых портал расскажет в продолжении данной темы.

Рост курса доллара и падение рубля негативно отразились на деятельности всех экономических агентов в России. Однако особенно трудно приходится тем гражданам, которые привлекли ипотечный заем в долларах или евро.

Валютная ипотека – вещь весьма коварная. С одной стороны, все российские банки предлагают по жилищным кредитам в иностранной валюте более низкие ставки процента, чем по рублевым займам. Тем не менее, за длительный срок использования ипотеки ситуация на валютном рынке меняется довольно значительно, и чаще всего это происходит не в пользу заемщика.

В чем главная проблема валютной ипотеки?

Для того чтобы понять трудности держателей жилищных займов в иностранной валюте, достаточно рассмотреть следующий пример. Ипотека была оформлена в 2013 году, когда стоимость одного доллара составляла 30 рублей. Ежемесячные платежи по кредиту были определены на уровне 800 долларов, что составляло 24 000 рублей.

Сейчас эти же 800 долларов составят уже порядка 48 000 рублей. Поскольку заемщик получает зарплату в рублях, то погасить текущие платежи перед банком становится крайне затруднительно.

По статистике ЦБ РФ валютная ипотека составляет всего 2,2% от общего портфеля жилищных кредитов коммерческих банков России. Однако то, что эти заемщики уже начали испытывать трудности с осуществлением текущих платежей по жилищным займам очевидно – на конец 2016 года доля просрочек по валютной ипотеке составила 17,2%, в то время как этот же показатель по рублевым кредитам определился на уровне 5,8%.

Что предпринять заемщику

Если заемщик в свое время все же прельстился на более низкие процентные ставки и оформил валютную ипотеку, то во время активного роста и по отношению к национальной валюте не следует впадать в панику. Существует несколько способов облегчения непосильного бремени и формирования более лояльных условий погашения займа. Итак, что делать с валютной ипотекой в 2019 году?

Реструктуризация займа

Главное правило, которое должен уяснить для себя каждый заемщик – не скрывать от обслуживающего банка затруднительность своего финансового положения. Иными словами, клиенту следует сразу отправляться в финансовое учреждение и обсудить с ним возможные варианты выхода из ситуации.

Банку невыгодно терять клиентов. Поэтому хотя бы один из вариантов реструктуризации он заемщику обязательно предложит, в том числе:

• Предоставление кредитных каникул на 6-12 месяцев, в течение которых можно будет погашать только проценты, не касаясь тела кредита;
• Рассрочку займа, предполагающую более долгий срок погашения займа клиентом меньшими долями;
• Изменение валюты кредита, которое можно считать оптимальным выходом из ситуации , пусть даже рублевый заем будет предусматривать больший процент.

Отправляясь в банк на беседу, следует взять с собой справку об уровне доходов, которая станет существенным аргументом для реструктуризации ипотеки, особенно, если заемщик получает зарплату в рублях.

Рефинансирование займа

Если договориться с банком не удалось, то можно прибегнуть к рефинансированию ипотеки. Для этого через другой банк привлекается кредит на сумму погашения старого кредита, но с более выгодными условиями.

За его счет погашается старый жилищный заем, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями. Кредит для рефинансирования лучше сразу брать в рублях, чтобы избавить себя от валютной ипотеки. Имеет смысл рассмотреть специальные предложения от Сбербанка России, ВТБ 24, УралСиб и Нордеа Банка .

Помощь государства

Если валютная ипотека была оформлена ранее 2008 года, то существует ещё один эффективный способ её погашения: помощь Агентства по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК). Если у держателя валютной ипотеки нет ценных бумаг, паев, средств на депозитных счетах и автомобилей стоимостью более 350 000 рублей, то он может смело рассчитывать на государственную помощь.

В АРИЖК заемщик подает документы о доходах и иные необходимые бумаги. В случае принятия положительного решения заявитель получает стабилизационный заем, которым он может погасить часть ипотеки. Сам стабилизационный кредит тоже придется покрывать, но процент по нему чрезвычайно низок, да и средства предоставляются в рублях.

Если не один из приведенных выше вариантов не помог, то остается лишь продать залоговое имущество и погасить задолженность перед финансовым учреждением по валютной ипотеке. От жилья в этом случае придется отказаться. Однако финансовые эксперты отмечают по опыту 2008-2009 годов, когда ситуация с жилищными займами в валюте также было обостренной, что такие случаи составляют всего 0,5-1% от всех вариантов решения проблемы. Чаще всего банк все же идет на уступки своим заемщикам.

Все эксперты уверены, что ипотеку нужно брать в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Что же делать ипотечному заемщику, если он попал в сложную ситуацию и больше не в состоянии платить ежемесячные взносы. Ежемесячные взносы по валютной ипотеке из-за повышения курса валют выросли в 2-3 раза, а оставшийся долг превысил сумму взятого кредита.

Валютная ипотека: новости на рынке кредитования

12 февраля 2015 г. на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок, которые предполагают возможность реструктуризации долга путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. При этом кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год. Реструктуризация проводится после письменного заявления заемщика.

Валютная ипотека: стоит ли брать

Если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%. По статистическим данным, в настоящее время ипотека по карману лишь 2-3% граждан.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетые платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?

Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Можно написать заявление банку-кредитору в целях увеличения срока кредитования. Ежемесячный платеж не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся.
2. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет.

Чтобы перевести в рублевую ипотеку, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Переоформить кредит можно не всегда:

1. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитоваться нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке.
3. Переоформление может быть невыгодным. После 5 лет выплаты кредита большая часть процентов банку уже выплачена, по факту осталось заплатить только «тело» кредита. Поэтому если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет.

Советы

Есть несколько моментов, на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.

1. Перед тем, как брать на себя долговые обязательства, нужно серьезно отнестись к выбору банка, проанализировать процентную ставку. Она может быть стабильной или плавающей. Второй вариант подразумевает наличие определенных границ, в пределах которых клиент выплачивает проценты. Иногда это вызывает расхождения в ожиданиях: клиент надеется на нижний порог, банк – на высокий. В итоге заемщику это может обойтись очень дорого.
2. Чаще всего первый взнос равняется 30% от стоимости недвижимости. Для привлечения клиентов некоторые банки занижают требуемую сумму. При этом повышается процентная ставка по кредиту, на что обязательно нужно обращать внимание при заключении договора.
3. Если ежемесячные платежи не превышают 40% ежемесячного дохода клиента, то возврат ипотеки не будет представлять для него труда.
4. Оформляя кредит, банки порой рекомендуют заемщикам, кроме стандартных разновидностей страховок, приобрести опциональный полис «на случай увольнения». Стоит этот полис недешево, поэтому следует учесть все «за» и «против». Эксперты предупреждают, что условия выплаты по этой страховке, как правило, не касаются ипотечного страхования. Существуют некоторые ограничения: увольнение должно производиться исключительно по ТК, суммы выплат лимитированные, небольшой период выплат и пр.
5. Не нужно рассчитывать, что банк конвертирует валютный долг по ипотеке в рублевый по докризисным показателям. Вместо этого стоит рассмотреть предложения банка, касающиеся уменьшения размера ежемесячного платежа или кредитных каникул. Нельзя уклоняться от контактов с банком, ожидая передачи кредита более «несговорчивым» коллекторам. Пока не накопился большой долг, лучше все вопросы решать заблаговременно.

Ипотека в валюте привлекательна тем, что процентная ставка по договору значительно ниже, чем при кредитовании рублем. Ипотека – долгосрочный кредит, выплачивать который придется длительный срок – от десяти лет. Предсказать поведение валюты в течение такого периода не берутся даже специалисты в области макроэкономики. Несомненно, падение доллара сделает ипотеку более выгодной для заемщика. Но рост этой валюты приведет его к банкротству, если доход ипотекодержатель получает в рублях. Большинство кредитных экспертов согласны с тем, что оформлять ипотечный кредит стоит в той валюте, в которой клиент получает зарплату. В этом случае снижается риск оказаться в минусе из-за изменений курса валют.

В январе 2015 года российские банки, по данным Центробанка РФ, предоставили клиентам

• всего 9 ипотечных жилищных кредитов в валюте (на сумму более 260 млн р.);
• более 43 000 рублевых ипотечных займов (на сумму свыше 70 млрд р.).

По состоянию на февраль совокупная задолженность по ипотечным кредитам составила более 3,55 трлн р. Это было связано со стремительным обесцениванием рубля, что вызвало проблемы с погашением валютных кредитов. Те, кто брал ипотеку в долларах, обнаружили, что из-за повышения курса валют их ежемесячные платежи выросли примерно в 2-3 раза. Оставшийся долг превысил сумму взятого кредита, хотя клиенты аккуратно возвращали средства в течение нескольких лет.

Сложившаяся ситуация вынудила заемщиков требовать от государства помощи в погашении долга. Первой реакцией Центробанка стало заявление, что помощь частным лицам не является его обязанностью. Да и гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что эта организация не считает нужным оказывать содействие валютным заемщикам. На протяжении многих лет эти граждане платили меньше, чем рублевые заемщики, а стало быть, извлекали материальную выгоду. За счет этого им следовало накопить резервные средства, которые покрывали бы все валютные риски.

Владельцы ипотек были вынуждены устроить ряд активных протестов и митингов перед ЦБ и призвать Госдуму принять экстренные меры по поддержке валютных должников. В итоге под конец января 2015 года Банк России рекомендовал банкам произвести перерасчет валютной ипотеки 2014, выданной до 1 января 2015 года по курсу ЦБ, установленному на 1.10.2014 года (39,4 р. за доллар).

Газета «Известия» озвучила сумму, выделенную на это: 4,5 млрд р. Елена Николаева, зампред комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, объяснила, что это позволит банкам приостановить или реструктурировать платежи клиентов на время утери работы. Аналогичные схемы будут задействованы в ситуации с 20 000 валютных заемщиков.

Правительство РФ приступило к рассмотрению проекта закона «О реструктуризации обязательств граждан по кредитным договорам и договорам займа, выраженных в иностранной валюте, в валюту РФ».

Проведение процедуры реструктуризации долга начнется с письменного обращения заемщика. В 30-дневный период с даты, указанной в заявлении, банк-кредитор обязуется провести реструктуризацию путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. Кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год.

12 февраля 2015 года на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок в руководство 139-И, касающийся обязательных нормативов банков. ЦБ утверждает, что этот документ был разработан для того, чтобы позволить финансовым учреждениям исключить риски участников ипотечного кредитования.

Каждый банк имеет свои условия предоставления ипотеки практически в любой валюте: английских фунтах стерлингов, долларах США, швейцарских и французских франках, даже японских иенах и китайских юанях. Выбрав банк и валюту, достаточно написать заявление и подождать решения банка. Но стоит ли вообще брать валютную ипотеку? Чтобы принять оптимальное решение, нужно заранее узнать о ее преимуществах и недостатках. К несомненным плюсам валютной ипотеки относятся:

• Быстрое решение жилищного вопроса. Многие согласны с тем, что многолетняя аренда чужой жилплощади тоже стоит немало. Но человек в результате всё же остается без собственного жилья. Накопить необходимые для покупки «квадратных метров» средства очень сложно: пока наберется требуемая сумма, деньги могут потерять ценность или квартиры/дома подорожают.
• Возможность сэкономить. Это особенно касается граждан, подпадающих под льготные категории заемщиков. Для молодых семей, военнослужащих и некоторых других категорий граждан предусмотрены небольшие процентные ставки и субсидии на погашение части расходов. Частично займ можно погасить деньгами материнского капитала или компенсировать налоговыми вычетами. Ипотека в валюте выгодна для тех, кто может погасить задолженность задолго до окончания срока действия договора.
• Надежное вложение капитала. Покупка жилья в кредит позволяет сохранить средства, ведь недвижимость не так быстро теряет первоначальную стоимость и ее всегда можно продать.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Например, в 2009 году клиент оформил кредит на 8-летний период под 8,5% на сумму, эквивалентную 5 млн. рублей. В то время курс доллара составлял 1:36 р. (138 888 у. е.). Спустя 8 лет выплаченная заемщиком сумма составит 188 487 долларов, а переплата – 49 599.

Поскольку курс доллара понизился до 31 р., экономия составила бы почти 248 000 рублей (по сравнению с рублевым кредитом). Вывод: если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%.

Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетных платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Обязательно стоит упомянуть и недостатки ипотеки в иностранной валюте.

Ипотека в долларах отзывы провоцирует самые разные. Многие граждане полагают, что значительное количество недостатков делают ее невыгодной. Опасаясь непредвиденного колебания курсов валют, они предусмотрительно не решаются оформлять валютный кредит.

Собираются плательщики ипотек в валюте на форумах единомышленников. На различных интернет-ресурсах всё чаще можно увидеть вопрос читателей: «До 2010 года взята валютная ипотека, что делать в 2014-2015 при нестабильном курсе?». Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Написать заявление банку-кредитору с просьбой увеличить срок кредитования. Ежемесячный платеж в этом случае не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся. Да и не все банки готовы пересмотреть кредитный срок.
2. Подождать, пока курс доллара вернется к былым показателям. Но сказать, сколько придется ждать, и случится ли это вообще, не решится никто.
3. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет. На эту возможность стоит обратить внимание заемщикам, получающим доход в национальной валюте.

Рефинансирование валютного займа связано с некоторыми сложностями. Чтобы осуществить эту процедуру, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Всё же не каждый кредит удастся рефинансировать:

1. Эта процедура не распространяется на ипотеку, оформленную для покупки квадратных метров в новостройке. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитовать ее нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке. Гражданский кодекс РФ (ст. 388) позволяет кредитору уступить право требования, только если этого не запрещает законодательство или договор.
3. Также есть ситуации, когда переоформление валютного кредита в рублевый окажется для заемщика не очень выгодным. Это касается клиентов, выплачивавших кредит более 5 лет: большая часть процентов заложена банками в эти платежи. Если кредит оформлялся на 20 лет, то клиент уже практически заплатил за предоставление этих денег, хотя воспользовался лишь пятью годами. За остальные проплаченные 15 лет банк проценты не вернет.
4. Принимать решение о переоформлении кредита будет банк-кредитор. Если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет. Кроме того, нужно учитывать еще один нюанс: если кредит оформлялся несколько лет тому назад и составлял 70% от стоимости жилья, в настоящий момент он составит до 30% его стоимости.

В случае возникновения подобных проблем заемщики должны связываться со своим банком-кредитором. Тянуть время с решением сложностей по выплате долга не стоит. Если просрочка платежей выросла в большую сумму или на платежи уходит весь доход, обращаться в банк слишком поздно.

Обсуждать с представителем банка возможные варианты своих действий нужно тогда, когда заемщик только предполагает, что может попасть в непростую финансовую ситуацию. Если достаточно компетентного сотрудника в банке нет – нужно добиваться ответа, посещая кабинеты начальников департаментов и оставляя письменные обращения.

Как заемщику определить приближение проблем с выплатой ипотечных платежей? Есть некоторые признаки:

• нестабильность курса валюты кредита;
• предупреждение о сокращении на работе;
• уменьшение зарплаты;
• рождение ребенка;
• серьезная болезнь;
• другие обстоятельства.

Сейчас ключевая ставка настолько повысилась, что стандартные программы по валютному перекредитованию оказываются неэффективными. Большая часть «проблемных» ипотечных кредитов была взята в период, когда средняя ставка составляла 12-14%. Сегодня же ставка по ипотеке в валюте с 2014 года значительно возросла. Даже по социальному кредиту она составляет не меньше 15% годовых. Из-за этого финансовые организации вместо предлагают своим клиентам реструктуризацию долга.

Если клиенту удастся изменить условия договора с банком, ему предложат иной график выплаты ипотеки. В условиях кризиса, например, кредитная организация может уменьшить размер ежемесячных выплат до приемлемого клиенту уровня. Как только экономическое положение заемщика улучшится, он может написать заявление о восстановлении прежней системы выплаты долга. Минус этого решения заключается в увеличении продолжительности срока кредита.

Еще один вариант – кредитные каникулы. Сейчас большинство банков могут позволить себе предложить клиентам отсрочки по выплате взносов на срок до двух лет. На это время основная сумма кредита замораживается, а заемщик погашает лишь проценты. Стоит взять во внимание, что в этой ситуации может увеличиться как срок кредита, так и общий объем задолженности.

Существует еще один тревожный для многих заемщиков фактор – риск потерять жилье. В период прошлого финансового кризиса АРИЖК приходил заемщикам при соблюдении таких условий:

• ипотечное жилье было единственным возможным местом жительства заемщика и его домочадцев,
• недвижимость не относилась к разряду элитной,
• заемщик столкнулся со значительным снижением уровня доходов,
• его расходы по ипотеке возросли,
• заемщик не располагал средствами, позволяющими ему внести 12 выплат по ипотечному кредиту.

Даже будучи в очень сложном финансовом положении заемщик должен осознавать, что, подписывая договор, он согласился взять на себя определенные обязательства. Для самого банка неспособность клиента осуществлять выплаты тоже невыгодна, а продажа залогового имущества – дополнительная «головная боль».

Это не входит в сферу деятельности банка и влечет за собой значительные расходы. Поэтому, что бы ни произошло, нужно учитывать: даже если ипотечная жилплощадь является единственным жильем заемщика, это не гарантирует, что банк не конфискует ее в случае невыплаты долга.

Есть несколько , на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.