Система розничного кредитования. Кредитование розничного бизнеса коммерческим банком

Ключевые слова: розничный кредит, форма, вид, метод, инструмент

На кредитном рынке России реализуются разнообразные формы и виды розничных кредитов , а также применяются различные методы и инструменты кредитования населения. Исследование существующих подходов к пониманию сущности этих понятий и соотношению между ними показывает, что различные исследователи трактуют их по-разному, что создаёт впечатление понятийного хаоса в данном вопросе.

Понятие «форма» выражает сущность кредита и заложено в самом определении кредита: кредит представляет собой форму движения ссудного капитала, отданного его собственником во временное пользование другим субъектам экономики за определенную плату под письменное обязательство их возврата в определенный срок. Совершенно очевидно, что уточняют форму кредита его виды .

В свою очередь, кредитование представляет собой организацию процесса движения (выдачи, оформления, погашения, обеспечения и т. д.) ссудного капитала, причем способы этой организации предполагают применение соответствующих методов и инструментов. Таким образом, по нашему мнению, в отношении понятия «кредит » правомерно употребление понятий «форма кредита» и «вид кредита», а в отношении понятия «кредитование » - «метод кредитования» и «инструмент кредитования».

Изучение природы розничного кредита как важнейшей составляющей целостной системы кредитных отношений должно осуществляться, в первую очередь, через определение его места в составе форм и видов кредита. В экономических исследованиях отсутствует единство точек зрения по данному вопросу.

В понимании формы розничного кредита необходимо исходить из того, что форма кредита выражает его сущность, способ организации кредитных отношений. В процессе исторического развития кредит приобрел многообразные формы. Например, в экономической литературе фигурируют такие формы кредита как коммерческий, банковский, межбанковский, государственный, межхозяйственный, потребительский, международный и др.

При этом потребительский кредит , как правило, выступает синонимом кредитов, предоставляемых физическим лицам, причем банковский и потребительский кредиты определяются как самостоятельные формы кредита. Вместе с тем, разделение потребительского и банковского кредита как форм кредита не оправдано ни с точки зрения современных тенденций в области кредитования, ни с точки зрения его нормативного обеспечения.

Можно согласиться с позицией изучавших данный вопрос авторов в том, что розничный кредит является самостоятельной формой кредита, однако данная форма кредита имеет, в свою очередь, собственные формы .

Основными формами розничного кредита выступают банковский и небанковский кредит, причем банковская форма розничного кредита, реализуемая банковскими кредитными организациями, однозначно преобладает.

Кроме того, возможно выделение такой формы розничного кредита как небанковский кредит , предоставляемый населению прочими кредитными организациями (кредитными кооперативами, ломбардами и т. д.), однако удельный вес этой формы кредита в общем объеме кредитования населения незначителен.

Так, по материалам банковской статистики, за последние 10 лет удельный вес небанковских кредитных организаций не превышал 4% в общем объеме кредитных организаций в России.

Для понимания сущности розничного кредита важное значение имеет правильная квалификация понятия «вид розничного кредита » и его соотношение с понятием «форма розничного кредита ».

В общем случае вид представляет собой группу объектов с общими признаками, сходно изменяющихся под влиянием факторов внешней среды. Вид исследуемого объекта уточняет его форму. Соответственно, вид кредита - это совокупность кредитов со сходным целевым назначением и условиями выдачи. Вид кредита представляет собой уточненную форму кредита, например, в случае розничного кредита - банковскую и небанковскую.

Вид кредита выражает фундаментальные элементы кредитования, к которым принято относить, во-первых , субъект кредитования (физические лица, предприятия, банки, государство); во-вторых , обеспечение кредита; в-третьих , объект кредитования (выражает предмет в его материальном, осязаемом состоянии, а также материальный процесс в целом, который вызывает потребность в ссуде и ради обеспечения непрерывности и ускорения которого заключается кредитная сделка).

Базовые элементы системы кредитования неотделимы друг от друга, причем каждый из них дополняет друг друга. Разрыв их единства неизбежно подрывает функционирование всей системы и может привести к нарушению возвратности банковских ссуд. Независимо от организационных основ, технологий кредитных операций именно эти три базовых элемента имеют основополагающее значение и определяют характер и целевое назначение кредитной сделки.

В экономической литературе виды розничного кредита принято характеризовать посредством различных видовых классификационных признаков : по размерам; по виду обеспечения; по сроку кредита; по сфере применения кредита; по способу выдачи; по связи кредита с движением капитала; по виду валюты и т. д.

Затруднение привлечения средств на рынке межбанковских кредитов в совокупности с критическим ухудшением ситуации на рынке ценных бумаг нарушило нормальное функционирование рыночного механизма перераспределения ликвидности. Как следствие, кризис внес существенные коррективы в функционирование розничного кредитного рынка, прежде всего, за счет повышения требований к заемщикам, ужесточения условий кредитования и пр., однако видовой состав кредитов, представленных на розничном кредитном рынке, существенно не изменился.

Более того, необходимость развивать свои активные операции вынудила кредитные организации совершенствовать состав предоставляемых кредитов. Например, в период рецессии на рынке розничного кредитования появился и получил дальнейшее развитие в посткризисный период такой вид кредитов как кредит на отдых.

Тем не менее, в настоящее время на кредитном рынке сформировалась достаточно единообразная видовая характеристика розничных кредитов. Как показывает анализ современного российского рынка розничного кредитования, кредитные организации предлагают следующие основные виды розничных кредитов : жилищные кредиты (в т. ч. ипотечные), автокредиты, нецелевые потребительские кредиты, автокредиты, кредитные карты, кредиты на образование, кредиты на отдых, кредитование в торговых точках.

Видовая устойчивость кредитов населению сопровождается различиями в методах и инструментах, к которым прибегают кредитные организации, осуществляя процесс розничного кредитования.

Под методами кредитования следует понимать способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования.

По способу выдачи ссуды разделяют на компенсационные и платежные.

В первом случае кредит направляется на расчетный счет заемщика для возмещения последнему его собственных средств, вложенных либо в товарно-материальные ценности, либо в затраты.

Во втором случае ссуда направляется непосредственно на оплату расчетно-денежных документов, предъявленных заемщику к оплате по кредитуемым мероприятиям.

По методам погашения различают ссуды, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и ссуды, погашаемые единовременно (на одну определенную дату).

Розничный кредит реализуется двумя основными методами кредитования - прямым и косвенным.

При предоставлении прямого кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком - пользователем ссуды.

Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом, как правило, предприятия розничной торговли. При этом в отношении наиболее важных для социально-экономического развития страны розничных кредитов (например, образовательных), посредником может выступать государство или формируемые им структуры.

Опираясь на многочисленные толкования понятия «метод», можно утверждать, что метод - это способ достижения, совокупность приемов практического осуществления чего-либо.

Применительно к розничному кредиту под методами кредитования , по нашему мнению, следует понимать способ предоставления кредита, а именно предоставление кредита физическому лицу в наличной, безналичной и товарной форме.

В данном вопросе сложилась достаточно устойчивая практика . Например, все потребительские нецелевые кредиты объединяет одно общее свойство - кредит выдаётся наличными деньгами, которыми заёмщик может распорядиться по своему усмотрению.

Ипотечные кредиты имеют строго целевое назначение, но также выдаются в наличной форме.

Автокредиты предоставляются в безналичной форме, а кредитные карты совмещают оба метода кредитования - наличный и безналичный.

В случае экспресс-кредитования в торговых предприятиях реализуется специфический способ предоставления кредита, при котором банк заключает договор с торговой фирмой о кредитовании ее покупателей, а фирма берет на себя поручительство по долговым обязательствам покупателей - заемщиков перед банком, однако и в данном случае кредитование осуществляется в безналичной денежной форме под приобретение конкретного товара.

Инструменты розничного кредитования необходимо рассматривать с позиций того, что они характеризуют способы практической реализации основных принципов кредита - срочности, платности и возвратности.

Соответственно, к числу кредитных инструментов в розничном кредитовании следует отнести сумму заемных средств, срок кредита, процент по кредиту, льготный беспроцентный период, условия возврата кредита, предотвращение невозвратов и просроченной задолженности по кредиту (оценка кредитоспособности заемщика, контроль суммы задолженности, в т. ч. просроченной) и пр.

Сравнительный анализ состава и содержания методов и инструментов розничного кредитования, применяемых ведущими коммерческими банками, показал следующее.

Все банки применяют два основных метода кредитования - выдачу кредитов наличным и безналичным способом.

Все банки применяют унифицированный набор инструментов кредитования , а именно: минимальная - максимальная сумма кредита, срок кредита, годовая процентная ставка, первоначальный взнос, комиссии за выдачу и обслуживание кредита, обеспечение кредита (поручительство, залог, страхование), способ погашения кредита, способ досрочного погашения кредита, срок рассмотрения кредитной заявки, требования к заемщику и предоставляемым им документам.

Каждый из инструментов предусматривает достаточно стандартизированный набор параметров или действий. Несмотря на единообразие состава применяемых инструментов кредитования и их содержания, значения параметров и варианты действий по некоторым из них в разных банках значительно различаются. К числу таких инструментов, в первую очередь, относятся:

- годовые процентные ставки (они существенно отличаются по количественным характеристикам, а также вследствие их градации по ряду признаков - срок кредита, величина первоначального взноса, категория заемщиков, способ обеспечения кредита и пр.);

- обеспечение кредита (возможно несколько вариантов: наличие залога, поручительства, поручительство свыше определенной величины кредита, поручительство юридических лиц (кредит «Корпоративный» Сбербанка России), залог кредитуемого объекта или иного объекта, обязательное страхование и пр.);

- комиссии за выдачу и обслуживание кредита (варианты: полное отсутствие комиссий; отсутствие комиссий за обслуживание кредита при наличии комиссий за выдачу кредита; наличие специфических комиссий (например, при размещении первоначального взноса во вклад при ипотечном кредитовании);

- способ досрочного погашения кредита (комиссии за полное досрочное погашение, за частичное досрочное погашение кредита при наличии условия о минимальном количестве месяцев со дня получения кредита и (или) минимальной сумме возвращенных заемных средств; отсутствие комиссий вообще или в зависимости от вида ежемесячных платежей по кредиту);

- обеспечение кредита (залог кредитуемого или иного объекта; поручительство физических и юридических лиц; отсутствие залога и (или) поручителей; обязательное страхование или его отсутствие).

Внимание населения банки, в первую очередь, акцентируют на наиболее привлекательных для заемщиков аспектах кредитных инструментов , например: комиссии по кредиту - отсутствие комиссий; обеспечение кредита - без залога, без поручителей, минимальное число поручителей, широкий выбор обеспечения; требуемые документы - упрощенный пакет документов; способ погашения кредита - возможность выбрать наиболее удобный график погашения кредита и т. п.

Можно утверждать, что кредитные продукты отечественных коммерческих банков и применяемые при их реализации инструменты достаточно высоко стандартизированы , что в целом характерно для рынка дифференцированной олигополии , которым является рынок розничного кредитования в России.

Основная причина олигополистического характера данного рынка - значительность эффекта масштаба, при котором в силу высоких издержек вхождения на рынок и пребывания на нем эффективность и устойчивость производителей кредитных продуктов достигается при неограниченном количестве покупателей кредитных продуктов - физических лиц и преобладании активов ограниченного числа кредитных организаций в совокупных активах рынка, вследствие чего решения об определении видов кредитных продуктов и цен на них являются взаимозависимыми.

Однако именно дифференциация кредитных продуктов и кредитных инструментов является основой для создания благоприятных условий для совершенствования розничной кредитной деятельности отечественных коммерческих банков.

Данная дифференциация не может быть радикальной, что связано с характером модели, в рамках которой функционирует рынок розничного кредитования в России, однако развитие однотипных кредитных инструментов в направлении максимальной ориентации на запросы потребителей, в первую очередь, в части цены кредитных продуктов, а также дифференциация самих кредитных продуктов в зависимости от их целевого назначении (например, введение в линейку кредитных продуктов таких узко направленных, социально ориентированных кредитов как кредит на лечение, кредит на рождение детей, кредит на профессиональную подготовку, кредит на отдых, кредит на ремонт и пр.) способно усилить конкуренцию между кредитными организациями , повысить заинтересованность населения в розничных кредитах.

Современная рыночная экономика немыслима без разветвленной, гибкой и многообразной системы кредитных отношений, которые наряду с финансами способствуют ускоренной мобилизации средств для осуществления расширенного воспроизводства, ускорения структурной перестройки экономики в условиях научно-технического прогресса, повышения конкурентоспособности, усиления динамизма всех экономических процессов. Очевидно, что кредитная система, так же как и финансовая система в отношении финансов, развивает и конкретизирует понятие кредита.

Кредит необходимо рассматривать с позиции сущностного характера, с позиции, определяющей единство содержания и формы кредита и с позиции, раскрывающей закономерности конкретно-исторических форм развития.

Анализ кредитных систем разных стран, учет преимуществ и недостатков каждой из них дают возможность построить систему кредитных отношений, отвечающую требованиям нового тысячелетия. К тому же процессы глобализации, интеграции и интернационализации мирохозяйственных связей требуют унификации структуры экономических отношений. В развитии любого государства кредитная система во многом определяет развитие экономики, рост потенциальных возможностей государства и благосостояния его населения. Неэластичность кредитной системы и ее слабая реакция на запросы экономики требуют реформирования и разработки новой финансово-кредитной политики в стране. Очевидно, что развитие и повышение эффективности кредитной системы в условиях глобализации экономики необходимо рассматривать, прежде всего, как функцию государства, а не только Центрального банка той или иной страны. Исходя их этого, можно сделать вывод, что одним из главных критериев эффективности функционирования кредитной системы выступает уровень оптимизации институциональных условий, структуры банковской системы, способной обеспечить всем членам общества равный доступ к базовому набору банковских услуг. Основным результатом, свидетельствующим об эффективной реализации государственной функции развития кредитной системы должны выступать: формирование государством необходимой инфраструктуры для осуществления финансовых операций в стране; защита интересов всех членов общества, использующих государственную денежную единицу и осуществляющих сбережения в национальной валюте; эффективная трансформация сбережений в производительные инвестиции. Из этого следует, что государство должно принимать участие в решении задач обеспечения деятельности всех уровней кредитной системы, стимулируя за счет бюджетных ассигнований приоритетные направления ее развития. При этом у государства должны быть соответствующие рычаги и инструменты воздействия на ход этого процесса. Для эффективной реализации функции развития кредитной системы у государства должно быть ясное понимание ее целей, сформулированных в виде системных требований к определенным параметрам состояния системы. Еще одним важным критерием эффективности кредитной системы выступает обеспеченность оптимального уровня конкурентной среды в банковском секторе кредитной системы. Оптимизация данного критерия также входит в первоочередные задачи государства, решаемые с помощью тех органов, которым может быть делегировано их выполнение: антимонопольных или Центрального банка. По нашему мнению, государство должно быть заинтересовано в том, чтобы кредитная система страны стремилась к максимальной эффективности, то есть, была способна привлекать средства и являться трансформатором сбережений в инвестиции для всех членов общества на всем экономическом пространстве страны. Там, где требуемый уровень банковского обслуживания может быть достигнут без участия государства, только за счет коммерческой деятельности кредитных организаций, вмешательства государства и поддержки с его стороны не требуется. Однако если с помощью только рыночных инструментов этот уровень благ не может быть достигнут, то восполнение пробела должно стать государственной задачей. Кроме того, государство должно быть заинтересовано в необходимом уровне капитализации банковского бизнеса, в достаточных масштабах развития банковской сети на всей территории страны. Поддержка оптимального уровня мощности банковской системы и предотвращение системных рисков, которые могут быть вызваны уходом с рынка кредитных организаций, также входят в обязанности государства.

Таким образом, целесообразно определить следующие критерии эффективности развития кредитной системы:

• 1) оптимальный уровень государственного регулирования кредитной системы, включающего нормативно-правовое регулирование и прямое участие государства в капитале отдельных кредитных организаций;
• 2) присутствие рациональной системы регулирования банковской деятельности и практики осуществления банковского надзора, системы оценки деятельности кредитных организаций, обеспечение открытости деятельности кредитных организаций;
• 3) повышение качества корпоративного управления кредитными организациями, развитие и повышение роли систем внутреннего контроля, достижение должного уровня прозрачности системы корпоративного управления, которая должна обеспечивать всем категориям заинтересованных пользователей, своевременное и точное раскрытие предусмотренной законодательством информации по вопросам деятельности кредитной организации, включая данные о ее финансовом положении, структуре собственности и управления;
• 4) регулирование антимонопольного фактора в системе кредитных учреждений в соответствии с количественными ориентирами;
• 5) укрепление устойчивости банковского сектора, исключающее возможность возникновения системных банковских кризисов;
• 6) повышение качества осуществления банковским сектором функций по аккумулированию денежных средств населения, предприятий и их трансформации в кредиты и инвестиции;
• 7) укрепление доверия к банковскому сектору со стороны инвесторов, кредиторов и вкладчиков, в первую очередь, населения;
• 8) усиление защиты интересов вкладчиков и других кредиторов банков;
• 9) предотвращение использования кредитных организаций в недобросовестной коммерческой деятельности.
• 10) оптимальные объемы сбережений, привлекаемые кредитными организациями (в виде доли от общего объема сбережений в экономике);
• 11) устойчивое развитие территориальной банковской сети, способной обеспечить достаточный уровень предоставления базовых банковских услуг для основных клиентов. Степень удовлетворения развития кредитной системы каждому из перечисленных критериев целесообразно определять по соответствующим количественным показателям. В случае если развитие системы по каким-либо критериям является недостаточным, необходимы вмешательство и помощь государства по достижению требуемого уровня.

Понятие «кредит» выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют как крупные предприятия и объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так и отдельные граждане.

Кредиторы, владеющие свободными ресурсами, только благодаря их передаче заемщику, имеют возможность получить от него дополнительные денежные средства. Кредит, предоставляемый в денежной форме, представляет собой новые платежные средства.

Возникновение кредита следует искать не в сфере производства продуктов для их внутреннего потребления, а в сфере обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собственники, юридически самостоятельные лица, готовые вступить в экономические отношения. Товарообмен как перемещение товара из рук в руки, обмен услугами являются той почвой, где могут возникнуть и возникают отношения по поводу кредита. Движение стоимости - ядро движения кредита.

Конкретной экономической основой, на которой появляются и развиваются кредитные отношения, выступает кругооборот и оборот средств (капитала).

На базе неравномерности кругооборота и оборота капиталов естественным становится появление отношений, которые устраняют несоответствие между временем производства и временем обращения средств, разрешают относительное противоречие между временным оседанием средств и необходимостью их использования в экономике. Таким отношением является кредит.

Кредит становится неизбежным атрибутом товарного хозяйства. Кредит берут не потому, что заемщик беден, а потому, что у него в силу объективности кругооборота и оборота капитала в полной мере недостает собственных ресурсов, их нерационально накапливать про запас, они все время находятся в движении, в обороте.

Общество становится заинтересованным, во-первых, в том, чтобы избежать праздного омертвления высвободившихся ресурсов; во-вторых, в том, чтобы экономика развивалась непрерывно в расширенных масштабах.

Вместе с тем кругооборот и оборот капитала еще не в полной мере объясняет объективную необходимость кредита. Неравномерность кругооборота и оборота лишь характеризует факт высвобождения средств в одном звене и наличия потребности в них на другом участке; в кругообороте и обороте, следовательно, заложена возможность возникновения кредитных отношений.

Для того чтобы возможность кредита стала реальностью, нужны определенные условия, по крайней мере, два:

• - участники кредитной сделки - кредитор и заемщик - должны выступать как юридически самостоятельные субъекты, материально гарантирующие выполнение обязательств, вытекающих из экономических связей;
• - кредит становится необходимым в том случае, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика.

Для того чтобы кредитная сделка состоялась, требуется, чтобы ее участники взаимно проявили интерес к кредиту, обладающему определенными качествами. Эти интересы не есть нечто субъективное, регулируемое, в конечном счете, волей участников производственных отношений. Всякий интерес, порождающий действие, обусловлен прежде всего объективными процессами, конкретной ситуацией, делающей неизбежной возникающую взаимную заинтересованность.

На практике, например, предприятие как субъект кредита в силу кругооборота средств может испытывать потребность в привлечении дополнительных ресурсов в целях обеспечения непрерывности производства. Однако потребность в дополнительных ресурсах у заемщика не есть абсолютно обязательный фактор, обусловливающий выдачу кредита кредитором.

Банки как коллективные кредиторы обязаны проанализировать возможности выдачи ссуды заемщику, определить его реальную кредитоспособность в соответствии с требованиями возврата средств и содержанием кредитного договора.

При раскрытии сущности кредита немаловажной характеристикой является доверие. Существует точка зрения на то, что отношения кредита - это, прежде всего доверие. Такое суждение довольно распространено.

Рассказывают, что однажды к известному банкиру Ротшильду пришел незнакомый молодой человек и попросил у него взаймы 1 млн. долл. Банкир так проникся симпатией и доверием к юноше, блондину с голубыми глазами, что предоставил ему эти деньги в кредит. “В кредите главное для меня, - отмечает Ротшильд, - это доверие”.

Немало сторонников другой точки зрения. Так, крупный немецкий экономист, профессор В. Лексис (1837-1914), известный по многочисленным работам в области теории денег и кредита, страхования и статистики, категорично утверждал, что ”доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет...”, ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают по отношению к платежеспособности и платеже-готовности должников больше недоверия, чем доверия: они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь, связанных с кредитными отношениями.

Два противоположных мнения двух известных людей, практика и теоретика. Как это не покажется странным, но каждый из них оказывается в чем-то прав. К тому же слово “кредит” образовано от лат. «credere», что означает “верить”.

На поверхности экономических явлений кредит выступает как временное позаимствование вещи или денежных средств. При помощи кредита приобретаются товарно-материальные ценности, различного рода машины, механизмы, покупаются населением товары с рассрочкой платежа. Объектом приобретения за счет кредита выступают разнообразные ценности (вещи, товары). В этой связи кредит как экономическую категорию следует, прежде всего, рассматривать как определенный вид общественных отношений.

Однако кредит - не всякое общественное отношение, а лишь такое, которое отражает экономические связи, движение стоимости.

Как же можно определить сущность кредита? Прежде чем ответить на этот вопрос, важно уточнить, что вкладывается в понятие “сущность”. Необходимость в этом связана с тем, что сущность кредита отождествляется иногда с содержанием, природой и даже причиной возникновения. Эти понятия не тождественны. К примеру, содержание выражает как внутреннее состояние кредита, так и его внешние связи (с производством, обращением, другими экономическими категориями). Сущность же кредита обращена к внутренним его свойствам, выступает как главное в содержании этой экономической категории.

К сущности экономического явления тесно примыкает и его природа, трактуемая как врожденные свойства, естественное состояние, принадлежность кредита к какому-то определенному роду, в данном случае - к стоимости. В широком смысле природа кредита - это не какой-то его отдельные вид, а все кредитные отношения во всем многообразии их форм. Прирорда кредита - это, следовательно, не только сущность, но и форма существования.

При выявлении сущности кредита, как и сущности других экономических категорий, важно придерживаться следующих методологических принципов. Их можно свести к следующему.

Все разновидности кредита должны отражать его сущность независимо от той формы, в которой он выступает. Например, ссуда может обслуживать разнообразные долговременные и краткосрочные потребности (затраты на приобретение сырья, материалов, оборудования). Кредит может функционировать во внутреннем и внешнем экономических оборотах, в денежной и товарной формах. Однако независимо от потребностей, которые обслуживает кредит, его суть не меняется, кредит продолжает выражать характерные для него черты.

Вопрос о сущности кредита надо рассматривать по отношению к совокупности кредитных сделок. Если в одной из кредитных сделок заемщик не возвращает ссуду, то это еще не означает, что одно из свойств - возвратность становится не обязательным для кредита как экономической категории. Утрата одного из качеств в той или иной конкретной кредитной сделке не означает, что кредит теряет свою определенность и обособляемость.

Что же такое потребительский кредит? По сути своей - “это продажа торговыми предприятиями потребительских товаров с отсрочкой платежа или предоставление банками ссуд на покупку потребительских товаров, а также на оплату различного рода расходов личного характера (плата за обучение, медицинское обслуживание и т.п.)”

В отличие от других кредитов, объектом потребительского кредита могут быть и товары, и деньги. Товарами, продаваемыми в кредит, как и оплачиваемыми за счёт банковских ссуд, являются предметы потребления длительного пользования. Субъектами кредита, с одной стороны, выступают кредиторы, в данном случае - это коммерческие банки, специальные учреждения потребительского кредита, магазины, сберкассы и другие предприятия, а с другой стороны - заемщики - люди. Во Франции около 1/4 всего потребительского кредита предоставляется банками и 3/4 - специализированными кредитными учреждениями. Но поскольку последние получают необходимые им средства в большей мере за счёт банковских ссуд, то фактически 9/10 всей суммы потребительского кредита предоставляется банками. Погашается потребительский кредит в разовом порядке или с расчётного платежа.

Кредит с разовым погашением. Сюда относятся текущие счета, открываемые покупателем на срок 1-1,5 месяца в универмагах и других предприятиях розничной торговли; в пределах предоставленных кредитов они покупают товары и, по истечении установленного срока, единовременно погашают свою задолженность. Потребительский кредит с разовым погашением включает также кредиты в виде отсрочки платежа (за услуги коммунальных предприятий, врачей и медицинских учреждений).

Кредит с рассрочкой платежа, основная часть потребительского кредита (в США - 3/4 всей его суммы) составляют кредиты с рассрочкой платежа.

Через различные формы потребительского кредита обслуживается всё возрастающая доля розничного товарооборота.

“Особое развитие потребительский кредит получил в условиях общего кризиса капитализма (главным образом после 2-ой мировой войны 1939-1945) в связи с резким усилением несоответствия между ростом производства и ограниченностью платёжеспособного спроса трудящихся”.

Кредит в экономике страны, выполняет определённые функции:

обличает перераспределение капиталов между отраслями хозяйства и тем самым способствует образованию средней нормы прибыли;

стимулирует эффективность труда;

расширяет рынок сбыта товаров;

ускоряет процесс реализации товаров и получения прибыли;

является мощным орудием централизации капитала;

ускоряет процесс накопления и концентрации капитала;

обеспечивает сокращение издержек обращения:

• - связанных с обращением денег;
• - связанных с обращением товаров.

Кредит играет большую роль в обеспечении сокращения издержек обращения, связанных с обращением товаров и металлических денег. Благодаря тому, что потребительский кредит ускоряет реализацию товаров, сокращаются издержки, связанные с их упаковкой и хранением. Экономия же на издержках обращения металлических денег достигается:

• -развитием системы безналичных расчётов. На основе развития кредитов и банков создаются возможности производства платежей без участия наличных денег путём перевода денежных средств со счёта должника на счёт кредитора;
• -увеличением скорости обращения денег. С помощью кредита свободные денежные капиталы и сбережения помещаются их владельцами в банки, а последние путём предоставления ссуд пускают их в оборот. Оборот денег ускоряется также тем, что покупка товаров в кредит исключает необходимость предварительного накопления денег, а долг может оплачиваться немедленно после получения дохода. Таким образом, кредит и кредитная система сводят до минимума резерв денег как покупательного и платёжного средств у каждого отдельного физического и юридического лица;
• -заменой металлических денег кредитными - банкнотами. По мере того, как с развитием капитализма развивается кредит и банки, металлические деньги всё больше замещаются кредитными деньгами, обеспечивая всему классу капиталистов огромную экономию на издержках обращения денег. Начиная с первой мировой войны, в большинстве капиталистических стран, а с периода мирового экономического кризиса 1929-1933 г.г. во всех странах металлические деньги перестали выполнять функции средств обращения и платежа. С этого времени металлические деньги внутри страны полностью заменены кредитными деньгами и кредитными операциями.

Кредит, преодолевая границы обращения полноценных наличных денег, расширяет тем самым границы развития производства.

Потребительский кредит очень хорошо стимулирует эффективность труда. Получая заработную плату, недостаточную для покупки за наличный расчёт ряда товаров, в частности предметов длительного пользования, люди имеют возможность покупать эти товары в кредит или брать кредит под их покупку. Впоследствии, деньги за эти товары должны быть выплачены, поэтому каждый, взявший в кредит, старается продержаться на своём рабочем месте, как можно дольше, т.е. на более долгий промежуток времени. Только так он может быть уверенным в своих силах выплатить кредит и зарекомендовать себя перед кредиторами, как честное и добросовестное лицо, для дальнейших связей.

Но, как говорится в одной пословице: “Тот, кто берёт взаймы, продаёт свою свободу”. И ведь действительно, потребительский кредит может оказаться “долговой ямой” так как, лишаясь заработка в результате безработицы или по ещё какой-либо причине, может возникнуть такая ситуация, что люди не смогут погашать свою задолженность. Важно так же заметить, что потребительский кредит уменьшает текучесть кадров посредством того, что вынуждает людей, как можно крепче держаться за своё рабочее место. Уменьшение текучести кадров благоприятно влияет на экономику страны. В итоге, нужно сказать, что потребительский кредит является очень сильным фактором подъёма народного благосостояния.

Но, как говорится, не бывает плохого без хорошего, а хорошего без плохого, так и здесь. Следует учесть, что “потребительский кредит, временно форсируя рост производства, и создавая видимость высокой конъюнктуры, в конечном счёте, может способствовать выходу производства за рамки платёжеспособного спроса населения, нарастания перепроизводства и обострению экономических кризисов”.

Цель: Рассмотреть особенности кредитования физических лиц.

Вопросы лекции: рассмотреть действующую практику потребительского кредитования.

Целевой аудиторией розничного кредитования являются физические лица, имеющие стабильные денежные потоки позволяющие погасить сумму основного долга и вознаграждения по кредиту за весь кредитуемый период (в том числе частные предприниматели, развивающие и осущест­вляющие прибыльный бизнес).

Потребительскими ссудами называют ссуды, предоставляемые насе­лению. При этом характер потребительских ссуд определяется целью предоставления ссуды (объектом кредитования).

Порядок выдачи и погашения кредита физическим лицам. Докумен­тация, предоставляемая в банк заемщиком для получения кредита:

Заявление на получение кредита;

Паспорт или заменяющий его документ;

Справка с места работы заемщика и поручителей о доходах и разме­ре производимых удержаний;

Декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспек­цией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;

Паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;

Другие документы при необходимости.

При предоставлении залога имущества в качестве обеспечения воз­врата кредита заемщик должен предоставить:

Документы, подтверждающие право собственности на объект не­движимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, до­говор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., В том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государст­венный акт о праве собственности на землю;

Страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью) пере­оформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахо­ван от возможных рисков;

Документ о территориальных границах земельного участка;

Поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

Постановление о принятии в эксплуатацию жилого дома;

Разрешение государственных органов на строительство, согласован­ную в установленном порядке проектно-сметную документацию;

Справку из органа, ведущего регистрацию и техниче­скую инвентаризацию объектов недвижимости;

Копию финансово-лицевого счета (для квартиры);

Выписку из домовой книги;

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обяза­тельным платежам;

Характеристику жилого помещения;

Справку о прописке;

Нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры о передаче ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних разре­шение органов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение трех месяцев после получения кредита:

а) при залоге транспортных средств:

Технический паспорт;

Страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк.

Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.

б) при залоге ценных бумаг:

Ценные бумаги;

Выписка из реестра акционеров банка.

Далее банк производит проверку предъявленных клиентом докумен­тов и сведений, указанных в документах и анкете, с точки зрения досто­верности, правильности оформления и соответствия действующему зако­нодательству, определяет платежеспособность клиента и максимальный размер кредита.

Банк вправе отказать в выдаче кредита в следующих случаях:

Если при проверке выявленных факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

Если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспече­ние возврата кредита не удовлетворяет установленным требованиям.

Выдача и погашение потребительского кредита. После принятия по­ложительного решения о выдаче кредита оформляются: кредитный дого­вор, график погашения кредита и срочное обязательство.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств заем­щиком, поэтому в зависимости от вида обеспечения составляются договоры поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам о предоставлении отдельных видов кредитов.

Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются с двумя сторонами - кредитором и заемщиком - и оговариваются в кре­дитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактиче­ски предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потре­бительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие суще­ственные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользо­вания кредитом, реже - размер штрафных санкций.

В настоящее время в качестве обеспечения банки принимают:

1) поручительства граждан, имеющих постоянный источник дохода;

2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций-клиентов банка;

3) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги физическим ли­цом;

4) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги юридическим ли­цом;

5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхование в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предостав­ляемого в залог имущества. Исключения составляет залог приобретаемо­го имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре преду­сматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:

При залоге приобретаемого имущества в течение двух месяцев с мо­мента выдачи кредита;

При залоге объекта незавершенного строительства - в срок установ­ленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выда­чи кредита.

Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз. Для учета выданного кредита банк открывает ссудный счет. Ссудный счет это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданно­го заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичном порядке путем: перечис­ления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисле­ния на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и дру­гих организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

После выдачи кредита банк продолжает вести с клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:

1) контролирует исполнение заемщиком условий договора;

2) осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств. Заем­щик должен предоставить банку в течение двух месяцев с момента полу­чения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, под­тверждающие его право собственности на приобретенное имущество;

3) осуществляет проверку на месте. Проверка определяет соответст­вие строящихся объектов проектам, наличие неизрасходованных строи­тельных материалов, соответствие фактически выполненных работ объе­му, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту;

4) принимает меры к погашению просроченной задолженности;

5) оформляет изменения условий кредитного и других договоров, а также в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора мо­жет решить вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке;

6) вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков;

7) осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.

В случае, если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кре­дита, банк отправляет ему извещение о расторжении договора в односто­роннем порядке. Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре или в графике платежей и срочном обязательстве, которые яв­ляются неотъемлемой частью кредитного договора.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения пла­тежа указанного в платежном документе, в следующей очередности:

На уплату неустойки;

На уплату просроченных процентов;

На уплату срочных процентов;

На погашение просроченной задолженности по ссуде

Погашение кредита, уплата процентов и неустоек производятся:

1) наличными деньгами, через кассу;

2) перечислением со счетов по вкладам;

3) посредствам удержания из заработной платы, пенсии;

4) переводами через предприятия связи или др.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взы­скание кредита. При не поступлении платежей в погашение задолженности по креди­ту от заемщика банк обращает свое взыскание на обеспечение, предос­тавленное по данному кредиту. Погашение нереальных для взыскания ссуд производится за счет резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемых в рыночной экономике, обеспечивающий надеж­ность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной ак­тивности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

Непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспе­чивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются банки, вторым финансовые ком­пании, фонды, (в РК - ипотечная компания), скупающие активы ипотеч­ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обу­славливаются залогом недвижимости - ипотеки.

Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться при­обретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на ее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника-с согла­сия кредитора.

Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утвер­ждении программы долгосрочного финансирования жилищного строи­тельства и развития системы ипотечного кредитования » от 28 ноября 2000 года №1774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство со­чло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую мо­дели ипотечного кредитования.

Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кре­дитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений бу­дущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипо­течного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимо­сти, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости. А также льготный кредит на 10-15 лет для ос­тавшейся части выплат.

Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной ком­пании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облига­ции и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на по­купку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения не­движимости не отодвигается во времени.

Правительством не исключено использование в Казахстане амери­канской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.

Американская модель построена на двух основных принципах креди­тования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строи­тельных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредст­венно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или ак­том передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собст­венности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Феде­ральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кре­дитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель ис­пользуется также для развития коммерческого кредитования малого бизне­са под залог имущества.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

В условиях переходной экономики для Казахстана при отсутствии стабильных доходов у большинства населения ипотечное кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наи­большее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время коммерческие банки могут выдавать три вида жи­лищных ипотечных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заем­щикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищ­ное строительство, земельный кредит;

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приоб­ретение жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и перио­дичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевремен­ный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок растор­жения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).

Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:

1. Предварительная квалификация заемщика . На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.

2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).

3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.

4. Андеррайтинг . На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.

5. Заключение договоров:

6. Проведение расчетов с продавцом жилья.

7. Страхование приобретенного жилья на первый год.

8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.

Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 – 50 %.

Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.

По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».

Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:

1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;

2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;

3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;

4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;

5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;

6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;

7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;

8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.

С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита. До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства

Вопросы для самопроверки

1. Классификация розничных ссуд и объектов кредитования.

2. Определение платежеспособности индивидуальных заемщиков.

3. Порядок выдачи, погашения, анализа обеспеченности выданных ссуд.

4. Рынок потребительских ссуд в Казахстане: проблемы и пути решения.

5. Ипотечное кредитование: сущность, принципы и модели ипотечного кредитования.

6. Инфраструктура ипотечной системы Казахстана.

1. Банковское дело: стратегическое руководство. Под ред. В.Платонова, М.Хиггинса, М., Консолтбанкир, 1998г.

2. Банковское дело. Учебник под ред. д.э.н., профессора Искакова У.М., Алматы, Экономика, 2011 г.

3. Банковское дело. Учебник под ред. д.э.н., профессора Лаврушина О.И., Москва, 2008г.

4. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М.: ИКЦ «ДИС», 2006 г.

5. Панова Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка. М.: «Финансы и статистика»,2005г.
6. Роуз С. Питер. Банковский менеджмент. Предоставление финансовых услуг. Москва, Дело ЛТД, 1998 г.

Янов Виталий Валерьевич

док. эконом. наук, профессор ПВГУС г. Тольятти, РФ E-mail: [email protected]

СОВРЕМЕННЫЕ ТРЕНДЫ РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Аннотация

Современный этап формирования отечественной банковской системы предполагает функционирование рынка потребительского кредитования, дальнейшее развитие системы розничного кредитования и совершенствование её элементов, способствующих стимулированию спроса населения на товары и услуги и, как следствие, повышению уровня его благосостояния и создания дополнительных импульсов экономического роста. Розничный бизнес - показатель стабильности экономики, поступательного её развития, роста реальных доходов населения, увеличения потребления и потребности в сбережениях объемах привлеченных депозитов и размещенных кредитов.

Ключевые слова

Розничное кредитование, просроченные кредиты, кредиторская задолжность, категории должников, законодательные активы по розничному кредитованию.

Розничное кредитование России находится в постоянном развитии, однако на его динамику, действует ряд факторов осложняющих данный процесс: проблемы с ликвидностью, рост просроченной задолженности по кредитам. Значительный рост невозвратов, который наблюдается с начала кризиса, сдерживает развитие всех видов розничного кредитования. По статистике, в банковской системе России сегодня около 5,5% банковских кредитов не обслуживаются заемщиками. Многие кредиты искусственно продлены, среди них немало безнадежных. Просроченная задолженность может увеличиться в результате реального отображения реструктуризированных ранее кредитов, а так же по причине того, что по российским стандартам бухгалтерского учета в отчетности отражаются просроченные платежи, а не сумма самого кредита.

При не возврате суммы долга заемщиками банк вынужден обращать внимание на имущество, находящееся в залоге. Получение залогов по проблемным ссудным задолженностям не обладает большими перспективами, однако является неизбежным процессом. Вхождение через залог в капитал заемщика вынужденная мера для банка, так как крупные кредиты обеспечены залогом ценных бумаг и активами, на которые в случае возникновения задолженности обращается взыскание. Возврат кредита, предоставленного заемщику, одна из главных задач банка, получение залога вместо денежных средств - крайняя и нежелательная мера. В условиях усиления турбулентности экономики маловероятно, что банк сможет быстро реализовать заложенное имущество, следовательно в его активах будет находиться безнадежный кредит.

Непрофильные активы - одни из самых непопулярных в банковской среде. При нынешней рыночной конъюнктуре реализация залога достаточно проблемная процедура, заключающаяся в возможности реализации залога только с дисконтом, а готовы к этому лишь банки, не испытывающие дефицит ликвидности. В такой ситуации банковские учреждения вынуждены управлять полученным имуществом, но ресурсами для такой деятельности обладают немногие коммерческие банки, имеющие для управления непрофильными активами подходящую инфраструктуру, существование которой оправдано объемом потенциально возможной залоговой массы .

При кредитной задолженности носящей краткосрочный характер, возможна реструктуризации кредита, способствующая снижению кредитной нагрузки на период, пока заемщик находится в затруднительном положении и ищет способы решения своих долговых обязательств - новую работу, дополнительные источники дохода, решение вопросов снижения объема ежемесячных платежей. Одним из примеров реструктуризации долга является установление для ссудазаемщика льготного периода по уплате процентов: устанавливается ежемесячные небольшой платеж и уплата процентов переносится на конец срока

НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

выплаты кредита. Конкретный объем льготного платежа зависит от многих факторов: суммы кредита, обстоятельств, в которых находится заемщик, состава семьи, количества иждивенцев, соотношения задолженности и стоимости залога. Заемщик допустивший просрочку, но добросовестно пытающийся выполнять долговые обязательства, не может погасить накопившиеся пени, в результате фактически он работает только на оплату штрафных санкций и, частично, на оплату процентов. Исходя из этого, процедуру отмены штрафов можно отнести к одному из способов реструктуризации долга, поскольку система высоких штрафов направлена на обеспечение платежной дисциплины заемщиков. В результате кризисных явлений в экономике стала расти просроченная кредиторская задолженность, основной причиной которой не дисциплинированность заемщиков, а результат потери работы и доходов. Поэтому более эффективный вариант - единый подход к снижению или полной отмене штрафов .

Увеличение доли проблемных долгов способствовало повышению банками стоимости предоставляемых кредитов. Увеличение процентных ставок по кредитам объяснятся сложной экономической ситуацией, ростом стоимости фондирования, возросшими рисками не возврата. Изменился вектор деятельности банков - с кредитования на привлечение ресурсов. Банки существенно ограничили масштабы выдачи новых кредитов. Основной задачей кредитных организаций в современных условиях является поддержание кредитного портфеля на должном уровне. Стремление к минимизации рисков не возврата кредита в большинстве банков привело к ужесточению требований к заемщикам. В результате значительно снизилось количество заявок от потенциальных заемщиков. Банки кредитуют только надежных клиентов и заемщики подходят к вопросу заимствования более взвешенно. Наиболее часто причиной отказа в кредите становится сфера деятельности потенциального заемщика, занятого в секторах экономики, пострадавших от санкций в наибольшей степени. Приоритеты банков поменялись в сторону зарплатных клиентов и сотрудников крупных государственных компаний. Для кредитных организаций идеальным клиентом является заемщик в возрасте от 25 до 55 лет, с доходом, официально подтвержденным справкой 2 -НДФЛ, со стажем на последнем месте работы не менее года, а так же с положительной кредитной историей: чем больше гарантий предлагает заемщик банку, тем выше вероятность получить кредит и более низкую процентную ставку по нему .

Кредитные организации в целом меняют подход к розничному кредитованию: переходят к персональной оценке риска и персональному ценообразованию. Возникла необходимость создания кредитных продуктов, сегментированной по типу клиентов, в которой цена формируется от уровня риска, то есть кредитная ставка зависит от клиента - ему предоставляется либо скидка, либо надбавка. Это новый, общий тренд на рынке розничного кредитования.

Каждое новое поколение отдельного розничного продукта ориентируется на более узкий сегмент потребителей, увеличивая коммерческий риск, связанный с тем, что потребители не примут новый банковский продукт, либо емкость рыночной «ниши» была оценена неправильно. В сложившихся условиях банки переходят от агрессивного привлечения нового клиента к его удержанию, сосредоточению на его текущих потребностях. На первый план выходят долгосрочные партнерские отношения, требующей полной перестройки продаж банковских продуктов. Российские банки ориентируются в настоящее время на внутренние источники фондирования розничного бизнеса, на формирование своих пассивов за счет оказания услуг физическим лицам, увеличивая тем самым собственную депозитную базу. Банки, предлагающие актуальные, по технологии и условиям рынка продукты, отвечающие потребностям банковских клиентов в современных условиях, выигрывают. Банковские продукты уже не могут оставаться универсальными, вслед за потребностями клиентов они становятся все более сегментированными, нацеленными на удовлетворение той или иной потребности определенного клиентского сегмента .

Для физических лиц особое значение приобретает размер банка, который становится, своеобразным критерием надежности, так как ухудшение рыночной конъюктуры в банковском сегменте, на поддержку со стороны государства могут рассчитывать системообразующие банки, роль которых в экономике существенна. Это относится как к федеральным, так и к региональным банкам. Кредитные организации, имеющие развитую региональную сеть, получают дополнительные конкурентные преимущества в розничном бизнесе. В своей деятельности банки стали более избирательными не только в предлагаемых

НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

продуктах, но и в кредитовании по регионам: в одних областях кредитование возобновилось, в других -количество одобренных кредитных заявок стремится к нулю. Традиционно депрессивные регионы или города с градообразующими предприятиями относятся к объектам повышенного риска, так как маловероятно, что заемщик из данных регионов в случае потери работы в короткие сроки сможет поправить финансовое положение.

Проблема профилактики просроченной задолженности и работы с нею - одна из самых актуальных для российских банков. Банки вынуждены искать пути повышения эффективности своей деятельности, в частности - интенсифицировать работу по возврату проблемных кредитов, искать новые формы возвратности кредитов, сотрудничать с коллекторскими агентствами, основным направлением деятельности которых является взыскание задолжности. Возникновение потребности в профессиональных коллекторских услугах и соответственно появление агентств вызваны бурным ростом потребительского кредитования, началом формирования культуры жизни в долг.

Заемщики, не рассчитавшие своих финансовых возможностей: заемщик утратил источник дохода, став неплатежеспособным;

Заемщики без стабильного дохода, воспользовавшиеся ситуацией выдачи кредитов банками без должной проверки, к ним относятся: люди с девиантным поведением - алкоголики, наркоманы, психически неуравновешенные люди, мошенники;

Должники, которые пользуясь недостатками в законодательной системе, не возвращают долг, хотя признают факт просрочки, но находятся в состоянии личного дефолта, без работы, источника дохода и имущества. В таких случаях дело передается в суд, и выносится постановление о невозможности взыскания

В разных регионах соотношение выше названных категорий неплательщиков неодинаковое, формируется тенденция: чем хуже банк проверяет потенциальных заемщиков, тем больше ссудозаемщиков второй и третьей категорий. Для уменьшения доли просроченной задолжности банкам необходимо проводить верификацию заемщиков и использовать информацию бюро кредитных историй. Для обеспечения возврата выданного кредита и снижения вероятности возникновения просроченной задолженности, кредитор использует различные механизмы, включая предварительный анализ кредитной истории заемщика. С большой долей вероятности можно полагать, что его прошлая платежная история - это показатель поведения в будущем. Таким образом, бюро кредитных историй могут уменьшить размеры асимметрии информации между кредитором и заемщиком и снизить ее отрицательное воздействие на финансовый сектор экономики в итоге уменьшается просроченная задолжность в банковской ситеме и снижаются неплатежи по кредитам.

В настоящее время в розничном кредитовании существуют определенные сложности, но без розничных услуг у банковского сектора не будет полноценной деятельности. Существует проблема общего повышения стоимости капитала и фондирования, а с другой стороны - повышение уровня рисков в банковской системе, особенно в розничном кредитовании, что в совокупности ведет к ужесточению условий кредитования и корректировке банковских продуктов для физических лиц. На фоне снижения объемов кредитных портфелей растет доля просроченной задолженности, снижается уровень достаточности капитала. Для розничного кредитования все эти факторы способствуют уменьшению рентабельности.

На развитие рынка розничного кредитования оказывает влияние слабое законодательное регулирование, отсутствие необходимой правоприменительной практики, невысокая культура потребительского кредитования населения, создающих определенные риски для стабильности кредитного рынка. В экономически развитых странах вопросы розничного кредита достаточно детально урегулированы законодательно и четко определены существующей практикой. В США соответствующие отношения регулируются как на федеральном уровне (такими актами, как Consumer Credit Protection Act, Truth in Lending Act, Fair Credit Reporting Act, Fair Credit Billing Act, Equal Credit Opportunity Act, The Fair Credit Debt Collection Act), а также соответствующими законами штатов. В странах Европейского Сообщества (ЕС)

НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

действуют Директива 2002/65/ЕС об унификации законодательства в области потребительского кредита и национального законодательства стран - членов ЕС.

В настоящее время взаимоотношения между заемщиком и коммерческим банком в Российской Федерации определяются рядом норм общего характера, которые содержатся в Гражданском кодексе , Федеральном законе «О банках и банковской деятельности» , Законе «О защите прав потребителей», , «О потребительском кредите» . Достаточно дискуссионным оставался вопрос о том, распространяются ли на отношения по потребительскому кредитованию нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Принятыми поправками предусматривается, что при предоставлении кредита информация об услугах, оказываемых потребителю, обязательно должна содержать сведения о размере кредита, полной сумме, подлежащей выплате потребителем, и графике ее погашения (п. 2 ст. 10 Закона). Таким образом, в Законе сформулирована норма, которая непосредственно распространяется на отношения по потребительскому кредитованию. Вместе с тем, этой нормой регламентируются только информационные аспекты указанных правоотношений, их содержательная сторона по-прежнему во многом остается вне законодательного регулирования. Это порождает ряд проблем правового характера, без решения которых дальнейшее развитие потребительского кредитования является затруднительным, например, полнота порядок предоставления заемщику информации об условиях, на которых заключается договор потребительского кредита. При составлении текстов типовых кредитных договоров банки активно используют ссылки на внутренние регулятивные документы кредитной организации, определяющие ряд существенных условий договора, таких, как меры ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе размер неустойки и порядок ее расчета; право банка увеличивать размер уплачиваемых процентов, размер платежей заемщика в пользу третьих лиц по сопутствующим договорам и др. Закономерным следствием недостаточного и несвоевременного информирования физических лиц об условиях получения и возврата кредитов, выдаваемых банками, стало увеличение числа заемщиков, которые оказываются неспособными погасить свою задолженность перед банком - кредитором.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В рамках кредитных отношений условие о сроке возврата, согласованное сторонами, является существенным, а сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно только с согласия кредитора (при выплате денежной компенсации, согласованной сторонами).

Таким образом дальнейшее развитие розничного кредитования, снижение финансовых и правовых рисков, связанных с невозвратом предоставленных денежных средств предполагает обеспечение паритета прав и обязанностей сторон по договорам кредита, сбалансированный механизм защиты интересов как потребителей финансовых услуг, так и организаций, их предоставляющих, закрепление принципов прозрачности и простоты исполнения своих обязательств заемщиками. Только таким путем может быть достигнут общий баланс интересов, возникающих в отношениях между должником и кредитором на протяжении всего срока действия договора потребительского кредита. Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. ФЗ№51

2. О банках и банковской деятельности ФЗ №395-1

3. О защите прав потребителей. ФЗ№2300-1

4. О потребительском кредите (займе) ФЗ№353

5. Богданова Я. Какие причины тормозят рынок потребительского кредитования / Я. Богданова // URL:http: www.allcredits.ru/1/13104/

6. Рост рынка потребительского кредитования в России сопряжен с решением текущих проблем, без решения которых невозможно добиться его поступательного развития // Журнал о кредитах: Банк -клиент.ги - URL.:http://www.bank-klient.ru/stat/about/2007/11/14 about,213.html

7. Алексеев М.Ю. Проблемы развития российской банковской системы в кризисный период. / М.Ю.Алексеев // Банковское дело. - 2009, №5 - с.23-25

НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

8. Зверев А.В. Проблемы развития российской банковской системы и меры по их преодолению. /А.В. Зверев // Деньги и кредит, 2008 №12, с. 10-21

9. Докучаева Е. Коллекторский бизнес в России: работа в условиях кризиса / Е. Докучаева // Плас.-2009,№6-URL. :http://www.plusworld.ru/journal/page 162-1201.php

Целевой аудиторией розничного кредитования являются физические лица, имеющие стабильные денежные потоки позволяющие погасить сумму основного долга и вознаграждения по кредиту за весь кредитуемый период (в том числе частные предприниматели, развивающие и осуществляющие прибыльный бизнес).

Потребительскими ссудами называют ссуды, предоставляемые населению. При этом характер потребительских ссуд определяется целью предоставления ссуды (объектом кредитования).

Порядок выдачи и погашения кредита физическим лицам. Документация, предоставляемая в банк заемщиком для получения кредита:

• -заявление на получение кредита;
• -паспорт или заменяющий его документ;
• -справка с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний;
• -декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;
• -паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;
• -другие документы при необходимости.

При предоставлении залога имущества в качестве обеспечения возврата кредита заемщик должен предоставить:

• -документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., В том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю;
• -страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от возможных рисков;
• -документ о территориальных границах земельного участка;
• -поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
• -постановление о принятии в эксплуатацию жилого дома;
• -разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
• -справку из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объектов недвижимости;
• -копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
• -выписку из домовой книги;
• -документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам;
• -характеристику жилого помещения;
• -справку о прописке;
• -нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры о передаче ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение трех месяцев после получения кредита:

• а) при залоге транспортных средств:
  • -технический паспорт;
  • -страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк.

Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.

• б) при залоге ценных бумаг:
  • -ценные бумаги;
  • -выписка из реестра акционеров банка.

Далее банк производит проверку предъявленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, с точки зрения достоверности, правильности оформления и соответствия действующему законодательству, определяет платежеспособность клиента и максимальный размер кредита.

Банк вправе отказать в выдаче кредита в следующих случаях:

• -если при проверке выявленных факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;
• -если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет установленным требованиям.

Выдача и погашение потребительского кредита. После принятия положительного решения о выдаче кредита оформляются: кредитный договор, график погашения кредита и срочное обязательство.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств заемщиком, поэтому в зависимости от вида обеспечения составляются договоры поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам о предоставлении отдельных видов кредитов.

Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются с двумя сторонами - кредитором и заемщиком - и оговариваются в кредитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактически предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потребительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие существенные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользования кредитом, реже -- размер штрафных санкций.

В настоящее время в качестве обеспечения банки принимают:

• 1) поручительства граждан, имеющих постоянный источник дохода;
• 2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций-клиентов банка;
• 3) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги физическим лицом;
• 4) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги юридическим лицом;
• 5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхование в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключения составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:

• -при залоге приобретаемого имущества в течение двух месяцев с момента выдачи кредита;
• -при залоге объекта незавершенного строительства - в срок установленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выдачи кредита.

Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз. Для учета выданного кредита банк открывает ссудный счет. Ссудный счет это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданного заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичном порядке путем: перечисления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисления на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и других организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

После выдачи кредита банк продолжает вести с клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:

• 1) контролирует исполнение заемщиком условий договора;
• 2) осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств. Заемщик должен предоставить банку в течение двух месяцев с момента получения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, подтверждающие его право собственности на приобретенное имущество;
• 3) осуществляет проверку на месте. Проверка определяет соответствие строящихся объектов проектам, наличие неизрасходованных строительных материалов, соответствие фактически выполненных работ объему, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту;
• 4) принимает меры к погашению просроченной задолженности;
• 5) оформляет изменения условий кредитного и других договоров, а также в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора может решить вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке;
• 6) вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков;
• 7) осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.

В случае, если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кредита, банк отправляет ему извещение о расторжении договора в одностороннем порядке. Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре или в графике платежей и срочном обязательстве, которые являются неотъемлемой частью кредитного договора.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа указанного в платежном документе, в следующей очередности:

• -на уплату неустойки;
• -на уплату просроченных процентов;
• -на уплату срочных процентов;
• -на погашение просроченной задолженности по ссуде

Погашение кредита, уплата процентов и неустоек производятся:

• 1) наличными деньгами, через кассу;
• 2) перечислением со счетов по вкладам;
• 3) посредствам удержания из заработной платы, пенсии;
• 4) переводами через предприятия связи или др.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взыскание кредита. При не поступлении платежей в погашение задолженности по кредиту от заемщика банк обращает свое взыскание на обеспечение, предоставленное по данному кредиту. Погашение нереальных для взыскания ссуд производится за счет резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемых в рыночной экономике, обеспечивающий надежность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

• -непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• -продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются банки, вторым финансовые компании, фонды, (в РК - ипотечная компания), скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотеки.

Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на ее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника-с согласия кредитора.

Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования » от 28 ноября 2000 года №1774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую модели ипотечного кредитования.

Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости. А также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат.

Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Правительством не исключено использование в Казахстане американской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.

Американская модель построена на двух основных принципах кредитования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кредитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель используется также для развития коммерческого кредитования малого бизнеса под залог имущества.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

В условиях переходной экономики для Казахстана при отсутствии стабильных доходов у большинства населения ипотечное кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наибольшее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных ипотечных кредитов:

• а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, земельный кредит;
• б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;
• в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).

Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:

• 1. Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.
• 2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).
• 3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.
• 4. Андеррайтинг. На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.
• 5. Заключение договоров:
• 6. Проведение расчетов с продавцом жилья.
• 7. Страхование приобретенного жилья на первый год.
• 8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.

Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 - 50 %.

Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.

По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».

Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:

• 1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;
• 2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;
• 3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;
• 4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;
• 5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;
• 6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;
• 7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;
• 8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.

С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита.

До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства